När du köper en fastighet i Sverige kommer du förr eller senare att stöta på begreppet pantbrev. För många är det ett okänt område tills det dyker upp i samband med banken eller mäklaren. Men att förstå vad ett pantbrev är, hur det fungerar och vad det kostar kan göra stor skillnad – både för din ekonomi och trygghet i affären.
Vad är ett pantbrev och varför behövs det?
Ett pantbrev är ett juridiskt bevis på att en viss summa av fastighetens värde är pantsatt som säkerhet för ett lån – oftast ett bolån. Det är en del av det svenska systemet för att skydda långivare vid utlåning till fastighetsköp.
Låt oss ta ett exempel: du vill köpa ett hus för 4 miljoner kronor och behöver låna 3 miljoner. För att banken ska bevilja lånet krävs att du ställer huset som säkerhet. Pantbrev blir då det formella dokumentet som visar att banken har rätt att ta fastigheten i anspråk om du inte betalar tillbaka.
Pantbrevet är knutet till fastigheten, inte till dig som person. Om fastigheten byter ägare följer pantbreven med – du kan alltså ”ärva” befintliga pantbrev, vilket kan spara dig en hel del pengar.
Det är viktigt att notera att pantbrev endast gäller fastigheter, inte bostadsrätter. För bostadsrätter används istället en annan typ av säkerhet i form av pantsättning av andelar i bostadsrättsföreningen.
Kostnaden för pantbrev – vad det innebär för dig som köpare
Att ta ut nya pantbrev kostar pengar, och det är en kostnad som ofta glöms bort när man gör sin första kalkyl. Kostnaden består av:
- 2 % i stämpelskatt på det belopp pantbrevet gäller för.
- 375 kronor i avgift per pantbrev (administrativ avgift till Lantmäteriet).
Exempel:
Om du behöver ta ut pantbrev på 2 miljoner kronor betalar du:
- 2 % av 2 000 000 kr = 40 000 kr i skatt
- 375 kr i avgift
Totalt: 40 375 kr
- 375 kr i avgift
Om fastigheten redan har pantbrev på det belopp du vill låna behövs inga nya pantbrev. Det innebär att du slipper stämpelskatten. Att köpa en fastighet med befintliga pantbrev kan därför vara en stor fördel ekonomiskt.
Det är möjligt att se vilka pantbrev som redan finns utfärdade på en fastighet genom Fastighetsregistret hos Lantmäteriet. En mäklare kan också hjälpa till att ta fram informationen.
Hur pantbrev hanteras vid köp och försäljning av fastighet
När du köper en fastighet följer pantbreven med automatiskt – de är registrerade på fastigheten och inte på säljaren. Det innebär att du som köpare har rätt att använda dem som säkerhet för ditt lån, så länge det finns utrymme inom pantbrevets belopp.
Vid fastighetsköp är det viktigt att:
- Kontrollera hur mycket pantbrev som finns utfärdade.
- Undersöka om något pantbrev redan är pantsatt (till exempel om säljaren fortfarande har ett lån).
- Säkerställa att pantbreven övergår till dig fritt från tidigare skulder i samband med att lagfarten förs över.
Banken kommer att begära att pantbrev pantsätts till dem i samband med låneutbetalningen. Detta sker digitalt och utan att du som köpare behöver agera mer än att ge banken fullmakt. Det är dock klokt att förstå vad som sker bakom kulisserna – särskilt om du någon gång ska sälja fastigheten vidare.
Digitala pantbrev – så fungerar det i praktiken
Idag hanteras pantbrev helt digitalt. De gamla fysiska dokumenten som en gång skickades per post har ersatts av elektroniska registreringar i Lantmäteriets pantbrevssystem. Det gör processen både säkrare och snabbare.
När du tar ett bolån sköter banken kontakten med Lantmäteriet och ser till att de pantbrev som krävs utfärdas och registreras. Du får vanligtvis bara information om vilket belopp som tas ut – men det är ändå bra att känna till hur det går till.
Via Mina sidor på Lantmäteriet kan du själv logga in och se vilka pantbrev som finns kopplade till din fastighet, och i vilket belopp de är utfärdade.
Det är även möjligt att:
- Flytta pantbrev till en annan långivare (t.ex. vid omförhandling av bolån).
- Avsluta en pantsättning när lånet är betalt, även om pantbrevet i sig ofta finns kvar.
- Utfärda nya pantbrev om du behöver öka ditt bolån senare.
Pantbrev – trygghet för banken, en kostnad och risk för dig?
Pantbrev fyller en central funktion i det svenska fastighetssystemet – de gör det möjligt att låna stora summor med fastigheten som säkerhet. För banken är det ett skydd, men för dig som köpare är det både en kostnad och en faktor att ha koll på.
Genom att:
- Tidigt i processen kontrollera befintliga pantbrev,
- Förstå hur pantbrev påverkar din lånekostnad,
- Och planera för eventuell framtida belåning redan vid köpet,
kan du undvika obehagliga överraskningar. Många köpare fokuserar nästan uteslutande på köpeskilling, bolåneräntor och kontantinsats – men glömmer att pantbrev kan kosta tusentals eller tiotusentals kronor.
Det är också vanligt att man underskattar hur viktigt det är att pantbrev hanteras korrekt vid försäljning. Misstag här kan fördröja affären eller skapa osäkerhet kring vem som egentligen har rätt till säkerheten.
Om du känner dig osäker – ta hjälp. En redovisningskonsult eller juridisk rådgivare kan gå igenom hela fastighetsaffären och säkerställa att allt är i ordning.
Vi på Grön Bokföring har lång erfarenhet av rådgivning kring fastighetsköp, pantbrev och andra ekonomiska frågor. Tveka inte att höra av dig om du vill ha stöd genom processen.
