När ett aktiebolag förvärvar en fastighet tillkommer en rad kostnader utöver själva köpeskillingen. Lagfart och stämpelskatt är två av de mest betydande posterna, och hur dessa hanteras i bokföringen har direkt påverkan på både balansräkning och resultat. För många företagare upplevs detta som ett komplext område, men med rätt struktur och förståelse för regelverket blir det betydligt enklare. I den här artikeln går vi igenom hur du som driver ett aktiebolag bokför lagfart och stämpelskatt på ett korrekt sätt.
Varför lagfart är obligatoriskt för aktiebolag
När ett aktiebolag köper en fastighet måste ägandet registreras hos Lantmäteriet genom en lagfartsansökan. Detta är inte frivilligt utan ett lagkrav som måste uppfyllas inom tre månader från det att köpekontraktet undertecknats. Lagfarten fungerar som ett juridiskt bevis på att aktiebolaget är den rättmätiga ägaren till fastigheten.
För aktiebolag och andra juridiska personer gäller särskilda regler jämfört med privatpersoner. Den största skillnaden ligger i stämpelskattens storlek. Medan privatpersoner betalar 1,5 procent av köpeskillingen eller taxeringsvärdet, är satsen för juridiska personer hela 4,25 procent. Detta innebär att lagfart aktiebolag blir en betydligt större kostnad än för en privatperson som köper samma fastighet.
En kund som vi hjälpte nyligen blev överraskad av denna skillnad när de förvärvade sin första företagsfastighet. De hade räknat med samma procentsats som de betalat när de köpte sin privatbostad, vilket skapade ett oförutsett likviditetsbehov. Det understryker vikten av att förstå kostnadsbilden innan ett fastighetsköp genomförs.
Så beräknas stämpelskatten för juridiska personer
Stämpelskatten beräknas på det högsta av antingen köpeskillingen eller fastighetens taxeringsvärde. För aktiebolag och andra juridiska personer är satsen 4,25 procent av detta belopp. Utöver stämpelskatten tillkommer en expeditionsavgift som för närvarande ligger på 825 kronor.
Låt oss ta ett konkret exempel. Om ett aktiebolag köper en industrifastighet för 5 miljoner kronor och taxeringsvärdet är 4,2 miljoner kronor, beräknas stämpelskatten på köpeskillingen eftersom den är högst. Stämpelskatten blir då 5 000 000 multiplicerat med 4,25 procent, vilket ger 212 500 kronor. Med expeditionsavgiften på 825 kronor blir den totala lagfartskostnad företag således 213 325 kronor.
Det är värt att notera att stämpelskatt bokföring kräver noggrannhet eftersom beloppet ofta är betydande. För större fastighetsaffärer kan stämpelskatten uppgå till flera miljoner kronor, vilket gör det extra viktigt att hanteringen blir korrekt från början.
Rätt konton enligt BAS-kontoplanen
När du ska bokföra lagfart och tillhörande kostnader är det avgörande att använda rätt konton. Enligt BAS-kontoplanen ska lagfartskostnaden, inklusive stämpelskatten, normalt aktiveras som en del av fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att kostnaden inte belastar resultaträkningen direkt utan istället ökar tillgångens värde i balansräkningen.
De vanligaste kontona för att bokföra lagfart är 1110 eller 1130 för byggnader och mark. Om företaget vill ha bättre uppföljning kan ett underkonto skapas specifikt för lagfartskostnader. På skuldsidan används ofta konto 2440 för leverantörsskulder eller 1930 för bankkontot vid direktbetalning.
För expeditionsavgiften finns det två möjliga hanteringar. Den kan antingen aktiveras tillsammans med övriga lagfartskostnader eller bokföras som en administrativ kostnad på konto 6990. Vi rekommenderar dock att även expeditionsavgiften aktiveras för att ge en mer rättvisande bild av fastighetens totala anskaffningsvärde. Att bokföra expeditionsavgift korrekt är en detalj som lätt förbises men som bidrar till en mer konsekvent redovisning.
Steg-för-steg: Så bokför du i praktiken
Här följer en praktisk genomgång av hur du bokför lagfart och stämpelskatt i ditt aktiebolag.
Det första steget är att samla all nödvändig dokumentation. Du behöver köpekontraktet, beslutet från Lantmäteriet samt betalningsbekräftelsen för stämpelskatten och expeditionsavgiften. Dessa dokument utgör underlaget för bokföringen och ska sparas som verifikationer.
Nästa steg är att identifiera det totala beloppet som ska aktiveras. Summera stämpelskatten och expeditionsavgiften för att få fram den totala lagfartskostnaden. I vårt tidigare exempel blir detta 212 500 kronor plus 825 kronor, alltså totalt 213 325 kronor.
Därefter genomför du själva bokföringen. Du debiterar konto 1130 med det totala beloppet för att öka fastighetens värde på tillgångssidan. Samtidigt krediterar du bankkontot 1930 om betalningen redan är gjord, eller konto 2440 om det finns en skuld till Lantmäteriet som ska betalas senare.
Slutligen kontrollerar du att bokföringen stämmer genom att verifiera att balansräkningen balanserar och att fastighetens totala anskaffningsvärde är korrekt. Det är också bra att dokumentera beräkningen i en not eller kommentar till verifikationen för framtida referens.
Tidpunkt för bokföring och periodisering
En vanlig fråga är när lagfartskostnaden ska bokföras. Huvudregeln är att kostnaden bokförs när lagfarten beviljas av Lantmäteriet, vilket normalt sker några veckor efter ansökan. I praktiken innebär detta att bokföringen ofta sker i en annan period än själva fastighetsköpet.
Om räkenskapsåret går mot sitt slut och lagfarten ännu inte beviljats kan det vara aktuellt att göra en reservering för den förväntade kostnaden. Detta säkerställer att rätt period belastas och att bokslutet blir rättvisande. Vi har sett flera fall där företag missat denna periodisering, vilket lett till att fastighetens anskaffningsvärde blivit felaktigt i det första bokslutet efter förvärvet.
För att bokföra stämpelskatt korrekt i dessa situationer rekommenderar vi att använda ett interimskonto för upplupna kostnader tills det slutgiltiga beskedet från Lantmäteriet inkommer. På så sätt undviker du att behöva justera tidigare perioder i efterhand.
Vanliga misstag och hur du undviker dem
Ett av de vanligaste misstagen vi ser är att lagfartskostnaden bokförs som en driftskostnad istället för att aktiveras. Detta leder till att årets resultat belastas felaktigt och att fastighetens värde i balansräkningen blir för lågt. Konsekvensen blir en missvisande ekonomisk bild av företaget.
Ett annat vanligt fel är att expeditionsavgiften glöms bort eller hanteras separat från stämpelskatten. Även om beloppet är relativt litet i sammanhanget bidrar en konsekvent hantering till bättre struktur i bokföringen. Att bokföra expeditionsavgift tillsammans med övriga lagfartskostnader ger en komplett bild av vad fastighetsförvärvet faktiskt kostade.
Vi har också stött på situationer där företag använt fel procentsats för stämpelskatten. Det är lätt hänt om man utgår från privatpersoners 1,5 procent istället för de 4,25 procent som gäller för aktiebolag. Denna typ av fel kan få betydande konsekvenser, särskilt vid större fastighetsaffärer.
Koppling till avskrivningar och försäljning
Eftersom lagfartskostnaden aktiveras som en del av fastighetens anskaffningsvärde påverkar den också de löpande avskrivningarna. För byggnader görs normalt avskrivningar över fastighetens nyttjandeperiod, och det aktiverade lagfartsvärdet ingår i det belopp som skrivs av.
Vid en eventuell försäljning av fastigheten blir det aktiverade anskaffningsvärdet, inklusive lagfartskostnaden, avgörande för beräkningen av realisationsvinst eller förlust. Ett korrekt bokfört anskaffningsvärde säkerställer att skatteberäkningen blir rätt och att företaget inte betalar mer skatt än nödvändigt.
Detta är ännu en anledning till att vara noggrann redan från början. En kund inom fastighetsbranschen som vi arbetar med upptäckte vid en försäljning att tidigare lagfartskostnader inte aktiverats korrekt, vilket resulterade i en högre beskattningsbar vinst än vad som egentligen var fallet.
När professionell hjälp gör skillnad
Fastighetsaffärer i aktiebolag involverar ofta stora belopp och komplexa bedömningar. Utöver lagfart och stämpelskatt finns det frågor kring pantbrev, inteckningar och eventuella byggnadsarbeten som också påverkar bokföringen. I dessa situationer kan det vara värdefullt att ha tillgång till någon med erfarenhet av fastighetsredovisning.
Vi hjälper regelbundet aktiebolag med allt från enskilda fastighetsförvärv till löpande redovisning av större fastighetsbestånd. Oavsett om det handlar om att sätta upp rätt struktur från början eller att rätta till tidigare felaktigheter finns det alltid lösningar.
Att förstå hur lagfart och stämpelskatt ska bokföras i ett aktiebolag är grundläggande för alla som äger eller planerar att förvärva fastigheter genom sitt företag. Genom att aktivera kostnaderna korrekt, använda rätt konton och dokumentera noggrant lägger du grunden för en transparent och rättvisande redovisning. Den högre stämpelskatten för juridiska personer gör att beloppen ofta blir betydande, vilket understryker vikten av att hanteringen blir rätt redan från början. Med goda rutiner och rätt kunskap behöver varken lagfart eller stämpelskatt vara något som skapar huvudbry – istället blir det en naturlig del av fastighetsförvärvet som hanteras smidigt och professionellt.
