Att köpa en fastighet i företaget är ofta en av de större investeringarna man gör – oavsett om det gäller nya lokaler, en utvidgning eller en långsiktig kapitalplacering. Men med stora affärer kommer också stora frågor, inte minst kring vad som faktiskt är avdragsgillt. Som redovisningskonsult möter vi ofta företagare som är osäkra på hur olika kostnader ska hanteras skattemässigt. Den här guiden hjälper dig att navigera bland regler, fallgropar och möjligheter – med praktiska råd, konkreta exempel och vår samlade erfarenhet som stöd.
Vad innebär det att en kostnad är avdragsgill vid fastighetsköp?
En avdragsgill kostnad är en utgift som får dras av mot företagets intäkter vid beskattning. Det minskar alltså det skattemässiga resultatet och därmed den skatt som ska betalas. Vid fastighetsköp blir det särskilt viktigt att kunna skilja på vad som kan dras av direkt, vad som ska aktiveras i balansräkningen och vad som inte är avdragsgillt alls.
Till exempel måste själva köpeskillingen för fastigheten alltid bokföras som en tillgång, medan vissa kringkostnader – som rådgivning eller stämpelskatt – ibland får dras av direkt. Här gäller det att göra rätt från början. I ett uppdrag vi hade nyligen granskades ett förvärv av en industrifastighet där kunden, i god tro, försökt dra av hela kostnaden för teknisk besiktning som en direkt kostnad. Efter en genomgång kunde vi omklassificera delar som aktiveringsbara och på så vis undvika felaktig deklaration.
Exempel på vanliga avdragsgilla kostnader i samband med fastighetsköp
Det finns ett antal kostnader som regelbundet dyker upp i samband med fastighetsköp – och som ofta är avdragsgilla:
- Stämpelskatt och expeditionsavgifter
Dessa kostnader är vanligt förekommande och får vanligtvis läggas till anskaffningsvärdet på fastigheten. De är därmed inte direkt avdragsgilla, men de påverkar framtida avskrivningar, vilket ändå kan ge skatteeffekt över tid. - Rådgivning och konsulttjänster
Juridisk hjälp vid kontraktsskrivning, teknisk due diligence, och redovisningsstöd inför förvärvet – alla dessa kostnader kan i många fall dras av direkt om de inte har en direkt koppling till tillgångens värde. Vi hade nyligen en kund inom byggbranschen där vi kunde identifiera att nästan hela konsultbudgeten – över 80 000 kr – kunde föras som direkt avdrag. - Fastighetsbesiktning och värdering
Om dessa kostnader är en förutsättning för att fatta beslut om köp, och inte direkt påverkar fastighetens värde, är de i regel avdragsgilla. - Kostnader för finansiering
Uppläggningsavgifter, banktjänster, räntekostnader före tillträde – dessa kan ofta kostnadsföras löpande, men här krävs noggrann bedömning. Vi rekommenderar alltid att företag konsulterar en expert i detta skede. - Resor och möten kopplade till köpet
Tjänsteresor för att titta på fastigheter, delta i möten eller genomföra besiktningar kan vara avdragsgilla, men måste dokumenteras väl. Ett företag i detaljhandeln vi hjälpte kunde med vår hjälp få avdrag för över 20 000 kr i resekostnader som initialt inte var bokförda rätt.
När är en kostnad inte avdragsgill – fallgropar att undvika
Det är lätt att tro att allt som relaterar till köpet automatiskt blir avdragsgillt. Så är det inte. Några vanliga missförstånd:
- Inventarier som inte är en del av fastigheten
Lös egendom som maskiner eller inredning kräver en separat bedömning. Om de inte är fast installerade kan de behöva hanteras som separata tillgångar. - Förbättringsutgifter innan tillträde
Kostnader som höjer fastighetens värde innan företaget faktiskt tillträtt kan inte dras av direkt. De ska i regel aktiveras och skrivas av över tid. - Interna arbetsinsatser
Om företagets egna resurser används, till exempel för projektledning eller kalkyler, utan att någon faktisk kostnad uppstår, kan inget avdrag göras. - Ej affärsmässigt motiverade utgifter
Representationsliknande resor eller kostnader utan tydlig koppling till affären godkänns inte skattemässigt. En kund till oss fick nyligen avslag på ett större avdrag för en studieresa i samband med ett fastighetsförvärv – trots goda argument. Dokumentationen och syftet var för otydligt.
Så hanterar du kostnaderna korrekt i bokföringen
För att säkerställa rätt skattebehandling krävs strukturerad bokföring. Här är några viktiga saker att tänka på:
- Använd rätt konton
Till exempel ska kostnader som kan dras av direkt bokföras som rörelsekostnader, medan aktiveringsbara utgifter bokas som tillgångar. - Dokumentation är A och O
Alla kostnader bör styrkas med fakturor och underlag som tydligt visar syftet. - Momsredovisning kräver särskild uppmärksamhet
Moms på avdragsgilla kostnader kan lyftas, men bara om företaget bedriver momspliktig verksamhet. Här kan vi som redovisningsbyrå bistå med löpande rådgivning så att du inte missar avdrag eller riskerar fel. - Planera för avskrivningar i god tid
För aktiverade kostnader är det viktigt att redan från början veta vilken avskrivningstid som gäller och säkerställa att underlagen stödjer detta.
Värt att veta innan du slår till – skattetips som kan spara stora pengar
Att göra rätt från början kan ha stor effekt, både skattemässigt och administrativt. Här är några avslutande råd baserade på våra erfarenheter:
- Ta in extern kompetens i god tid
Oavsett om det gäller skattemässig bedömning eller bokföring av kostnader – rätt rådgivning i rätt tid kan minska risken för dyra misstag. - Strukturera affären smart
Genom att lägga köpet i ett dotterbolag eller nyttja ränteavdrag effektivt kan du påverka det samlade resultatet för koncernen. - Tidpunkten för kostnader spelar roll
I vissa fall kan det löna sig att senarelägga vissa utgifter för att få bättre skatteeffekt. - Låt redovisningen bli en strategisk resurs
När bokföringen används proaktivt kan du få värdefulla insikter som stärker affären – inte bara ett korrekt årsbokslut.
Hos oss på byrån hjälper vi dagligen företag att hantera dessa frågor. Vi vet hur avgörande rätt vägval är, inte bara för att undvika problem – utan också för att skapa långsiktig ekonomisk trygghet.
Fastighetsköp är mer än bara en juridisk transaktion – det är en strategisk investering. Med rätt stöd och struktur kan du maximera skattefördelarna och undvika kostsamma misstag. Ta chansen att låta bokföringen arbeta för dig, redan från första steget i köpprocessen.
