När ett aktiebolag köper en fastighet är det lätt att fokusera på själva köpeskillingen och glömma de kringkostnader som snabbt kan summera till betydande belopp. Lagfart och pantbrev är två sådana poster som inte bara påverkar likviditeten vid köptillfället, utan också kräver korrekt hantering i bokföringen. Som redovisningsbyrå hjälper vi regelbundet företag att navigera dessa frågor, och vi vet att osäkerheten ofta är stor kring vilka konton som ska användas och vad som egentligen får aktiveras. Den här guiden ger dig en praktisk genomgång av hur du bokför lagfart och pantbrev på rätt sätt.
Vad är lagfart och varför behövs den?
Lagfart är det officiella beviset på att ditt aktiebolag äger en fastighet. När köpet är genomfört måste bolaget ansöka om lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader. Utan lagfart kan företaget inte bevisa sitt ägande, vilket skapar problem vid eventuell försäljning, belåning eller andra dispositioner av fastigheten.
Kostnaden för lagfart består av två delar: stämpelskatt och en expeditionsavgift. För juridiska personer, dit aktiebolag räknas, är stämpelskatten 4,25 procent av köpeskillingen eller taxeringsvärdet, beroende på vilket som är högst. Expeditionsavgiften är för närvarande 825 kronor. Vid ett fastighetsköp på fem miljoner kronor innebär det en lagfartskostnad på drygt 213 000 kronor – en post som definitivt förtjänar rätt behandling i bokföringen.
En av våra kunder, ett mindre fastighetsbolag, blev överraskade av hur stor stämpelskatten blev vid deras första förvärv. Genom att planera likviditeten i förväg kunde vi hjälpa dem att undvika en ansträngd situation de första månaderna efter tillträdet.
Pantbrev och stämpelskatt – så hänger det ihop
Pantbrev är den säkerhet som banken kräver när företaget tar lån med fastigheten som pant. Om det redan finns uttagna pantbrev i fastigheten kan dessa ofta övertas utan extra kostnad. Men om nya pantbrev behöver tas ut tillkommer ytterligare stämpelskatt på två procent av pantbrevens belopp, plus en expeditionsavgift.
Det är värt att notera att befintliga pantbrev följer med fastigheten vid försäljning. Om säljaren har pantbrev som täcker det lån ditt bolag behöver ta finns det alltså möjlighet att spara en hel del pengar. Vi rekommenderar alltid att undersöka pantbrevssituationen noggrant innan köpet genomförs.
Stämpelskatten för pantbrev bokförs på samma sätt som stämpelskatten för lagfart – som en del av anskaffningsvärdet. Det innebär att kostnaden inte dras av direkt utan skrivs av över tid tillsammans med byggnaden.
Så bokför du lagfartskostnader steg för steg
Lagfartskostnaden, inklusive stämpelskatt och expeditionsavgift, ska läggas till fastighetens anskaffningsvärde. Det betyder att kostnaden aktiveras i balansräkningen istället för att kostnadsföras direkt i resultaträkningen.
I praktiken innebär det följande kontering när fakturan från Lantmäteriet betalas:
Debet konto 1110 (Byggnader) eller 1130 (Mark) med stämpelskatten och expeditionsavgiften. Kredit konto 1930 (Företagskonto/bank) med motsvarande belopp.
Fördelningen mellan mark och byggnad är viktig eftersom endast byggnaden får skrivas av. Mark skrivs aldrig av. Om köpet avser en fastighet med både byggnad och mark behöver lagfartskostnaden fördelas proportionellt baserat på taxeringsvärdena för respektive del.
En fråga vi ofta får är om expeditionsavgiften kan kostnadsföras direkt. Svaret är att även den ska aktiveras som en del av anskaffningsvärdet, trots att beloppet är relativt litet. Konsekvent hantering gör bokföringen tydligare och minskar risken för fel vid revision.
Bokföring av pantbrevskostnader
Kostnaden för nya pantbrev hanteras på liknande sätt som lagfartskostnaden. Stämpelskatten på två procent aktiveras som en del av fastighetens anskaffningsvärde och skrivs av tillsammans med byggnaden.
Konteringen blir densamma: debet på konto 1110 (Byggnader) med pantbrevskostnaden och kredit på konto 1930 (Bank).
Det finns dock en viktig skillnad att hålla koll på. Om pantbrev tas ut vid ett senare tillfälle, alltså inte i samband med själva fastighetsköpet, kan bedömningen bli en annan. Kontakta gärna en redovisningskonsult för att säkerställa rätt hantering i just er situation.
Vanliga frågor och fallgropar
Vi möter ofta företagare som undrar om stämpelskatten kan dras av direkt som en kostnad. Svaret är nej – den ska alltid aktiveras. Däremot påverkar den avskrivningsunderlaget, vilket ger en skatteeffekt över tid.
En annan vanlig fråga rör momsen. Stämpelskatt och expeditionsavgifter är inte momspliktiga, så det finns ingen ingående moms att lyfta på dessa kostnader.
Gränsdragningen mot andra förvärvskostnader kan också skapa huvudbry. Kostnader för juridisk rådgivning, besiktning och mäklararvode behandlas olika beroende på omständigheterna. Vissa kan aktiveras, andra kostnadsföras direkt. För en djupare genomgång av vad som gäller rekommenderar vi vår guide om avdragsgilla kostnader vid fastighetsköp.
Löpande kostnader efter förvärvet
När fastigheten väl är på plats i balansräkningen tar de löpande kostnaderna vid. Utöver drift och underhåll behöver företaget hantera den årliga fastighetsskatten eller fastighetsavgiften korrekt. Till skillnad från lagfartskostnaden är detta en löpande kostnad som bokförs direkt i resultaträkningen. Vi har skrivit mer om hur du kan bokföra fastighetsskatt i en separat guide.
Avskrivningar på byggnaden är en annan viktig löpande post. Avskrivningstiden beror på byggnadens karaktär och användning, men ligger ofta mellan 25 och 50 år för kommersiella fastigheter. Eftersom lagfarts- och pantbrevskostnaderna ingår i anskaffningsvärdet påverkar de det totala avskrivningsunderlaget.
Dokumentation och underlag
God dokumentation är avgörande för att kunna styrka bokföringen vid en eventuell granskning. Spara alltid kvitton och beslut från Lantmäteriet, köpekontraktet med fördelning mellan mark och byggnad, samt beräkningsunderlag för hur anskaffningsvärdet fördelats.
En kund inom tillverkningsindustrin fick nyligen frågor från Skatteverket om hur anskaffningsvärdet på en industrifastighet hade fördelats. Tack vare välordnad dokumentation kunde vi snabbt besvara frågorna och ärendet avslutades utan anmärkning. Det är precis sådana situationer som visar värdet av ordning och reda från början.
Att förvärva en fastighet i aktiebolaget är en betydande händelse som påverkar både balansräkning och likviditet under lång tid framöver. Genom att hantera lagfart och pantbrev korrekt från start lägger du grunden för en ren och transparent bokföring som håller för granskning. Känns det fortfarande osäkert, eller står ni inför ett förvärv där beloppen är stora och frågorna många, är ni varmt välkomna att höra av er. Vi finns här för att hjälpa till.
